Από το 2026, οι ιδιοκτήτες ακινήτων αποκτούν έναν ταχύτερο και αποτελεσματικότερο τρόπο για να ανακτήσουν την κατοχή της περιουσίας τους μετά τη λήξη μιας μίσθωσης.
Με τη νέα διαδικασία που προβλέπει ο υπό ψήφιση νόμος του υπουργείου Δικαιοσύνης και συγκεκριμένα το άρθρο 72, καταργείται η υποχρέωση μακρόχρονων και πολυδάπανων δικαστικών ενεργειών. Αντίθετα, θα μπορούν να εκδίδουν «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» μέσω ειδικά πιστοποιημένου δικηγόρου, παρακάμπτοντας τις πολυετείς δικαστικές διαδικασίες που μέχρι σήμερα ταλαιπωρούσαν χιλιάδες ιδιοκτήτες.
Η νέα αυτή ρύθμιση έχει σχεδιαστεί για να αποκαταστήσει μια παγιωμένη αδικία, που για δεκαετίες έθετε τους εκμισθωτές σε δυσχερή θέση όταν ο ενοικιαστής αρνούνταν να αποχωρήσει από το ακίνητο μετά τη λήξη της σύμβασης. Παράλληλα, δεν παραγνωρίζει τα δικαιώματα των ενοικιαστών, προβλέποντας συγκεκριμένες προθεσμίες και ασφαλιστικές δικλείδες υπέρ τους. Συγκεκριμένα, διασφαλίζεται ότι κανένας ενοικιαστής δεν θα απομακρυνθεί από το ακίνητο χωρίς προειδοποίηση και χωρίς τουλάχιστον έξι μήνες περιθώριο να βρει νέα στέγη.
Η ΠΟΜΙΔΑ, χαιρετίζοντας τη μεταρρύθμιση, επισημαίνει πως πρόκειται για μια κοινωνικά ισορροπημένη παρέμβαση που μπορεί να οδηγήσει σε άνοιγμα περισσότερων ακινήτων στην αγορά, προσφέροντας νέες επιλογές σε ενοικιαστές και ιδιοκτήτες. Όπως εξηγεί, η διαδικασία θα ξεκινά με την αποστολή εξώδικης δήλωσης από τον ιδιοκτήτη τουλάχιστον τρεις μήνες πριν τη λήξη της μίσθωσης. Εφόσον δεν υπάρξει οικειοθελής αποχώρηση, ο εκμισθωτής θα μπορεί να απευθυνθεί σε ειδικά ορισμένο δικηγόρο, που δεν θα επιλέγεται από τον ίδιο, αλλά από κατάλογο του οικείου Δικηγορικού Συλλόγου.
Ο δικηγόρος που θα αναλάβει την υπόθεση, έπειτα από έλεγχο της πληρότητας του φακέλου και της παρέλευσης της προειδοποιητικής προθεσμίας, θα εκδίδει τη σχετική διαταγή. Αυτή θα δημοσιεύεται από τη Γραμματεία του Πρωτοδικείου και θα παραδίδεται στον δικηγόρο του ιδιοκτήτη ως εκτελεστός τίτλος. Η εκτέλεσή της θα μπορεί να πραγματοποιηθεί μόλις παρέλθει δίμηνο από την επίδοσή της, δίνοντας στον ενοικιαστή τη δυνατότητα να προχωρήσει σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τη μετακόμισή του.
Η διαδικασία προβλέπει και τη δυνατότητα άσκησης ανακοπής από πλευράς ενοικιαστή, εντός 15 εργάσιμων ημερών από την κοινοποίηση της διαταγής, εφόσον συντρέχουν σοβαροί λόγοι. Παράλληλα, παρέχεται και η δυνατότητα αίτησης για προσωρινή αναστολή εκτέλεσης, με απόφαση του Προέδρου του αρμόδιου Πρωτοδικείου, ώστε να προστατευτούν περιπτώσεις που απαιτούν ανθρωπιστική ή κοινωνική ευαισθησία.
Η νέα αυτή θεσμική πρόβλεψη εισάγει για πρώτη φορά τη δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης, συμπληρώνοντας τον υφιστάμενο θεσμό της διαταγής απόδοσης λόγω μη πληρωμής ενοικίων που ισχύει ήδη από το 1997. Το μέτρο εντάσσεται στη στρατηγική αποφόρτισης των δικαστηρίων από υποθέσεις που μπορούν να επιλυθούν με απλές και ξεκάθαρες διοικητικές πράξεις. Η νομιμότητα της νέας διαδικασίας βασίζεται αποκλειστικά στα έγγραφα που προσκομίζονται, χωρίς να απαιτείται ακροαματική διαδικασία ή μαρτυρική απόδειξη.
Στην πράξη, ο ενοικιαστής θα διαθέτει ένα ελάχιστο χρονικό διάστημα έξι μηνών για να μεριμνήσει για τη μετεγκατάστασή του: τρεις μήνες από την εξώδικη πρόσκληση, τουλάχιστον έναν μήνα για την ολοκλήρωση της διαδικασίας έκδοσης της διαταγής και ακόμη δύο μήνες έως την εκτέλεση της απόφασης. Στο σύνολό του, αυτό το εξάμηνο παρέχεται χωρίς καμία ενέργεια ή έξοδο από την πλευρά του ενοικιαστή, ενώ ο ιδιοκτήτης καλείται να καλύψει τα έξοδα της νομικής διαδικασίας, όπως είναι η αμοιβή δικηγόρου και δικαστικού επιμελητή.
Όσοι καταγγέλλουν τη ρύθμιση ως μονομερή και αντιλαϊκή, συχνά δεν έχουν διαβάσει τις πρόνοιες που περιέχει. Η πραγματικότητα είναι ότι η νέα ρύθμιση καθιερώνει μακρύτερες προθεσμίες από τις ήδη ισχύουσες στην περίπτωση μη πληρωμής μισθώματος και παρέχει τα ίδια ένδικα μέσα σε όποιον δεν μπορεί ή δεν θέλει να αποχωρήσει από το ακίνητο.
Σε ό,τι αφορά την ανάγκη ύπαρξης μιας τέτοιας διαδικασίας, είναι αυτονόητη: ενώ ο ενοικιαστής έχει τη δυνατότητα να αποχωρήσει ανά πάσα στιγμή, ακόμα και παραβιάζοντας τη διάρκεια της μίσθωσης χωρίς συνέπειες, ο ιδιοκτήτης ήταν μέχρι τώρα δέσμιος πολύπλοκων, αργών και συχνά ανεφάρμοστων διαδικασιών για να ανακτήσει το ακίνητό του. Έτσι, η άρνηση παράδοσης του μισθίου από τον ενοικιαστή κατέληγε σε πολύμηνες ή πολυετείς δικαστικές περιπέτειες για τον εκμισθωτή, με κόστος οικονομικό και ψυχικό, το οποίο υπερέβαινε συχνά και την αξία του ίδιου του προβλήματος.
Η υιοθέτηση της νέας διαδικασίας είναι μια αυτονόητη δικονομική αναβάθμιση. Απαλλάσσει τα δικαστήρια από υποθέσεις με ξεκάθαρο νομικό πλαίσιο και διευκολύνει τις συναλλαγές στην αγορά ακινήτων, όπου η συνέπεια και η ασφάλεια είναι βασικές προϋποθέσεις. Επιπλέον, λειτουργεί ως κίνητρο για πολλούς ιδιοκτήτες που κρατούν κλειστά τα ακίνητά τους, να τα διαθέσουν προς ενοικίαση, γνωρίζοντας πλέον ότι υπάρχει εγγυημένη και δίκαιη διαδικασία ανάκτησης της περιουσίας τους.
Τέλος, είναι σημαντικό να ξεκαθαριστεί ότι η νέα διαδικασία αφορά αποκλειστικά τις περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης και όχι πρόωρες αποχωρήσεις για λόγους όπως η πώληση του ακινήτου ή η πρόθεση ιδιοκατοίκησης. Η νομοθεσία προστατεύει απολύτως τη διάρκεια της μίσθωσης, που παραμένει στο ελάχιστο τριετής, ενώ δεν επιτρέπει μονομερή καταγγελία για άλλους λόγους, όπως γινόταν παλαιότερα, πριν από την κατάργηση των αναγκαστικών παρατάσεων το 1994.
Η ισορροπία ανάμεσα στα δικαιώματα ιδιοκτητών και ενοικιαστών αποτελεί τον πυρήνα της συγκεκριμένης νομοθετικής παρέμβασης, η οποία ανταποκρίνεται στις ανάγκες της εποχής, ενισχύοντας τόσο την εμπιστοσύνη στην αγορά όσο και την κοινωνική συνοχή.
