Η κυβέρνηση, μέσω ενός νέου νομοσχεδίου, έρχεται να αντικαταστήσει το αρχικό τοπογραφικό διάγραμμα που συνόδευε τη συμφωνία παραχώρησης του φαληρικού σταδίου στην ΚΑΕ Ολυμπιακός.
Το καλοκαίρι του 2025 η είδηση για την παραχώρηση του Σταδίου Ειρήνης και Φιλίας στην ΚΑΕ Ολυμπιακός για τα επόμενα 49 χρόνια επισφραγίστηκε με κάθε επισημότητα στη Βουλή, ανοίγοντας ένα νέο κεφάλαιο στην αθλητική ιστορία του Πειραιά και του ελληνικού μπάσκετ.
Το ΣΕΦ, ένα εμβληματικό κτήριο που συνδέθηκε με μερικές από τις πιο ένδοξες στιγμές του ελληνικού αθλητισμού, περνούσε πλέον σε μια τροχιά μακροχρόνιας διαχείρισης και εκμετάλλευσης από τους «ερυθρόλευκους», ακολουθώντας ουσιαστικά το μοντέλο που είχε ήδη εφαρμοστεί με επιτυχία στην περίπτωση του ΟΑΚΑ και της ΚΑΕ Παναθηναϊκός.
Η συμφωνία εκείνη, όπως αποτυπώθηκε στον νόμο 5224/2025, αφορούσε τη στεγασμένη σάλα, το σύνολο των στεγασμένων συνοδών χώρων, τα πάρκινγκ αλλά και μέρος του περιβάλλοντος χώρου που συνδέει αυτές τις υποδομές, διατηρώντας ωστόσο ανέπαφους τους όρους χρήσης που ορίζει η ισχύουσα νομοθεσία.
Σήμερα, λίγους μήνες μετά από εκείνες τις ανακοινώσεις, το σκηνικό γύρω από το φαληρικό στάδιο αποκτά νέο ενδιαφέρον. Η κυβέρνηση, μέσω ενός νέου νομοσχεδίου που έθεσε σε δημόσια διαβούλευση το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, έρχεται να αντικαταστήσει το αρχικό τοπογραφικό διάγραμμα που συνόδευε τη συμφωνία παραχώρησης.
Το νέο παράρτημα που κατατέθηκε στη διαβούλευση φέρει διαφορετική ημερομηνία σύνταξης, έναν πλήρως αναθεωρημένο πίνακα συντεταγμένων στο επίσημο γεωδαιτικό σύστημα αναφοράς και μια διαφοροποιημένη αποτύπωση συγκεκριμένων τμημάτων του ακινήτου σε σχέση με το ΦΕΚ του Αυγούστου 2025.
Οι αλλαγές αυτές δεν αγγίζουν τον σκληρό πυρήνα της συμφωνίας, δηλαδή το κλειστό γήπεδο και τις κύριες εγκαταστάσεις του ΣΕΦ, οι οποίες παραμένουν στον έλεγχο της ΚΑΕ Ολυμπιακός όπως είχε αρχικά προσδιοριστεί.
Οι ουσιαστικές τροποποιήσεις εντοπίζονται στις περιφερειακές ζώνες του ακινήτου και κυρίως στη νοτιοδυτική πλευρά της έκτασης, εκεί όπου το οικόπεδο συναντά το θαλάσσιο μέτωπο, το κανάλι και τη μαρίνα. Στο σημείο αυτό, η χάραξη των ορίων εμφανίζεται αναδιαμορφωμένη, με διαφορετικές γωνίες και μια εντελώς νέα αλληλουχία κορυφών.
Στο αρχικό τοπογραφικό σχέδιο, η παραχωρούμενη έκταση οριζόταν με ακρίβεια από τις κορυφές Κ1 έως Κ87, σχηματίζοντας μια ενιαία και κλειστή περίμετρο γύρω από το συγκρότημα. Στο νέο διάγραμμα η περίμετρος αυτή παρουσιάζει μεταβολές, ειδικά στις περιοχές που γειτνιάζουν με τη μαρίνα και τις προσβάσεις προς τη θάλασσα.
Αυτή η νέα χωρική καταγραφή των ορίων μαρτυρά ότι έγινε μια εκ βάθρων επανεξέταση της γεωμετρίας της περιοχής. Παράλληλα, αλλαγές παρατηρούνται και στην έκταση που εξαιρείται από την παραχώρηση προς την ΚΑΕ, η οποία προορίζεται για το Κέντρο Υδάτινου Αθλητισμού και Πολιτισμού του Ολυμπιακού.
Ενώ στο αρχικό σχέδιο η συγκεκριμένη ζώνη αποτυπωνόταν ως ένα εντελώς διακριτό, αποκομμένο τμήμα εκτός της παραχωρούμενης έκτασης, στο νέο σχέδιο εμφανίζει έναν διαφορετικό τρόπο σύνδεσης με τα γειτονικά οικόπεδα.
Η μεταβολή αυτή ενδέχεται να επηρεάζει άμεσα τη λειτουργική σχέση ανάμεσα στους χώρους που περνούν στην μπασκετική ομάδα και σε εκείνους που παραμένουν υπό διαφορετικό καθεστώς διαχείρισης.
Για να απαντηθεί με απόλυτη βεβαιότητα το ερώτημα αν με αυτές τις τροποποιήσεις η ΚΑΕ Ολυμπιακός κερδίζει ή χάνει τετραγωνικά μέτρα γης απαιτείται μια εξαιρετικά αναλυτική αριθμητική σύγκριση των παλαιών και των νέων συντεταγμένων από ειδικούς, καθώς και ο ακριβής υπολογισμός των τελικών εμβαδών.
Ωστόσο, είναι σαφές ότι αν η νέα αποτύπωση οδηγεί σε μια λειτουργική διεύρυνση των χώρων που σχετίζονται με την κεντρική αρένα, τα πάρκινγκ, τις προσβάσεις ή τις δυνατότητες για μελλοντική εμπορική αξιοποίηση, ο μεγάλος κερδισμένος θα είναι η πλευρά των «ερυθρολεύκων».
Μια τέτοια εξέλιξη θα προσφέρει στον σύλλογο μεγαλύτερη νομική και τεχνική ασφάλεια, θωρακίζοντας τα δικαιώματα που απορρέουν από τη μακροχρόνια παραχώρηση.
Μέσα σε αυτό το σκηνικό των χωροταξικών αναδιαμορφώσεων, οι βασικοί όροι της συνεργασίας ανάμεσα στο κράτος και την ομάδα παραμένουν σταθεροί και ξεκάθαροι όσον αφορά το οικονομικό και τεχνικό σκέλος.
Η ριζική μετατροπή του σταδίου από γήπεδο στίβου σε ένα «καθαρόαιμο», σύγχρονο γήπεδο μπάσκετ αποτελεί ένα έργο με μεγάλο κόστος, το οποίο θα επιβαρύνει αποκλειστικά και μόνο την ΚΑΕ Ολυμπιακός.
Από την άλλη πλευρά, το Ελληνικό Δημόσιο αναλαμβάνει να φροντίσει για την ενεργειακή αναβάθμιση και τις αναγκαίες συντηρήσεις του γηρασμένου κτηρίου. Προς αυτήν την κατεύθυνση, οι διαδικασίες τρέχουν ήδη, καθώς το Ελεγκτικό Συνέδριο άναψε το πράσινο φως για την υπογραφή της προγραμματικής σύμβασης ανάμεσα στο νομικό πρόσωπο του ΣΕΦ και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, προκειμένου να ξεκινήσουν τα έργα που θα μειώσουν το ενεργειακό αποτύπωμα του σταδίου.
Η όλη προσπάθεια για την επίτευξη αυτής της συμφωνίας δεν έγινε στα τυφλά, αλλά βασίστηκε σε μια προσπάθεια ισορροπίας με το αντίστοιχο μοντέλο του ΟΑΚΑ. Οι υπεύθυνοι έπρεπε να λάβουν υπόψη τους σειρά σύνθετων παραμέτρων για να φτάσουν σε μια δίκαιη και βιώσιμη λύση.
Η παλαιότητα και η γενική κατάσταση του ΣΕΦ σε σύγκριση με τις εγκαταστάσεις του Αμαρουσίου, οι τεχνολογικές διαφορές στις υποδομές τους, η διαφορά στη χωρητικότητα των δύο γηπέδων, αλλά και ο χρόνος έναρξης της κάθε παραχώρησης αποτέλεσαν τα κομμάτια ενός παζλ που έπρεπε να συντεθεί με προσοχή.
Οι νέες τοπογραφικές αλλαγές που έρχονται τώρα στο φως δείχνουν ότι η διαδικασία αυτή παραμένει ζωντανή, με τις λεπτομέρειες να ρυθμίζονται βήμα-βήμα, προκειμένου η τελική μορφή του σχεδίου να ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της περιοχής και του συλλόγου.
