Μεγαλύτερο κίνητρο για να ανοίξουν τα χιλιάδες διαμερίσματα που παραμένουν κλειστά επί χρόνια δίνει στους ιδιοκτήτες ακινήτων το νέο φορολογικό πλαίσιο της κυβέρνησης.
Με βάση τις νέες διατάξεις του φορολογικού νομοσχεδίου που εισάγει στη Βουλή το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, από τον επόμενο μήνα προβλέπονται οι εξής αλλαγές:
- Ενισχύονται, παρατείνονται και επεκτείνονται τα κίνητρα για όσους ιδιοκτήτες ανοίξουν και εκμισθώσουν με μακροχρόνια σύμβαση κατοικίες που ήταν κενές ή λειτουργούσαν ως Airbnb.
- Παρέχεται πλήρης απαλλαγή από φόρο ενοικίων για 3 χρόνια.
- Διευρύνεται το πλήθος των δικαιούχων και ο τύπος των κατοικιών που εντάσσονται στο μέτρο.
- Ενισχύεται η προστασία του ιδιοκτήτη, ώστε να μη χάνει το όφελος σε περίπτωση που «σπάσει» το συμβόλαιο από τον ενοικιαστή.
Αλλαγές με άμεση ισχύ
Ως ιδέα, το μέτρο ίσχυε ήδη από τον Δεκέμβριο του 2024: οι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν φόρο εισοδήματος για τρία ολόκληρα χρόνια, εφόσον διαθέσουν κενές κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση. Για παράδειγμα, για ετήσιο μίσθωμα 8.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης γλιτώνει 1.200 ευρώ φόρο ετησίως ή 3.600 ευρώ στην τριετία.
Ωστόσο, το μέτρο έληγε τον Δεκέμβριο του 2025, ενώ πολλοί ιδιοκτήτες δεν το αξιοποίησαν λόγω εξαιρέσεων και «ψιλών γραμμάτων» του νόμου (άρθρο 72, παρ. 91 του ν.4172), που τους καθιστούσαν «όμηρους» της βούλησης του ενοικιαστή (π.χ. πρόωρη αποχώρηση).
Σήμερα, υπολογίζεται ότι 700.000 έως 900.000 διαμερίσματα παραμένουν κενά, σύμφωνα με τον Γενικό Γραμματέα Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, Κωνσταντίνο Γλούμη-Ατσαλάκη, στο συνέδριο Prodexpo 2025.
Η νέα ρύθμιση παρατείνει και βελτιώνει το μέτρο ως 31 Δεκεμβρίου 2026.
Τα καινούργια δεδομένα
- Για να ισχύσει η 36μηνη φοροαπαλλαγή, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συνάψει μακροχρόνια μίσθωση έως 31.12.2026. Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε2 ως «κενό» επί τρία χρόνια ή ως Airbnb τουλάχιστον ένα χρόνο πριν.
- Το μισθωτήριο πρέπει να έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών και να αφορά κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις φοροαπαλλαγής.
- Εισάγεται ευελιξία για δημόσιους υπαλλήλους με συχνές μεταθέσεις (γιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς, ένστολους). Επιτρέπεται ενοικίαση έξι μηνών, χωρίς να χάνεται το φορολογικό όφελος.
- Η φοροαπαλλαγή επεκτείνεται σε κατοικίες άνω των 120 τ.μ. όταν ενοικιάζονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες. Προστίθενται 20 τ.μ. ανά επιπλέον παιδί μετά το δεύτερο.
- Πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή δεν ακυρώνει πλέον το όφελος για τα ήδη εισπραχθέντα ενοίκια. Ο ιδιοκτήτης έχει προθεσμία τριών μηνών να βρει νέο ενοικιαστή για να συνεχίσει να απολαμβάνει την απαλλαγή.
Η ρύθμιση προβλέπει ότι η «ευκαιρία» αυτή παρέχεται μία φορά ανά τριετία.
Ποιοι ιδιοκτήτες κερδίζουν περισσότερα
Οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν κατοικία κενή επί τριετία, απαλλάσσονται για 36 μήνες από τον φόρο εισοδήματος.
Το όφελος είναι σημαντικό:
- Για ενοίκιο 1.000 ευρώ/μήνα, ο ιδιοκτήτης κερδίζει έως 5.400 ευρώ στην τριετία.
- Για πολλαπλά ακίνητα, το όφελος αυξάνεται, αφού απαλλάσσονται εισοδήματα που φορολογούνται σήμερα με 35% ή 45%.
Για να ισχύσει η απαλλαγή, το ακίνητο πρέπει να είχε δηλωθεί ως «κενό» στο Ε2 για τα έτη 2022, 2023 και 2024.
Αν πρόκειται για Airbnb, αρκεί να ήταν δηλωμένο στη σχετική πλατφόρμα για τουλάχιστον ένα έτος πριν τη μετατροπή του.
Στην πράξη, ο φόρος μηδενίζεται για ενοίκια έως το 2028 ή 2029, ανάλογα με το πότε συναφθεί η μίσθωση.
Επιπλέον, από το 2026, ο φορολογικός συντελεστής για εισοδήματα από ενοίκια 12.000–24.000 ευρώ μειώνεται από 35% σε 25%.
Πώς ωφελούνται οι ενοικιαστές
Οι ενοικιαστές αποκτούν πρόσβαση σε περισσότερες κατοικίες, καθώς οι ιδιοκτήτες έχουν πλέον κίνητρο να τις διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση.
Η φοροαπαλλαγή επιτρέπει χαμηλότερα ενοίκια, ενώ τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες θα βρίσκουν μεγαλύτερα σπίτια σε πιο προσιτές τιμές.
Επιπλέον, γιατροί, εκπαιδευτικοί, στρατιωτικοί, αστυνομικοί και νοσηλευτές που υπηρετούν σε νησιά ή απομακρυσμένες περιοχές θα επωφελούνται από ευέλικτες μισθώσεις έξι μηνών, χωρίς να αποκλείονται από τα κίνητρα.
Παράλληλα, για το 80% των περιπτώσεων, προβλέπεται και «ένα ενοίκιο δώρο» κάθε 30 Νοεμβρίου, ως επιστροφή ενοικίου.
Τα «ψιλά γράμματα» και οι κίνδυνοι
Η απώλεια απαλλαγής επέρχεται αν ο ιδιοκτήτης δεν βρει νέο ενοικιαστή εντός τριμήνου από την αποχώρηση του προηγούμενου. Δεν επιστρέφει τους φόρους που ήδη γλίτωσε, αλλά παύει να επωφελείται για το υπόλοιπο της τριετίας.
Επιπλέον, το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί ως κενό επί τρία συνεχόμενα έτη, αλλιώς η φοροαπαλλαγή δεν ενεργοποιείται.
Η μεταβίβαση ή κληρονομιά ακινήτου κατά τη διάρκεια της τριετίας, όπως και η ενοικίαση πριν την ψήφιση του νόμου, παραμένουν «γκρίζες ζώνες» που θα διευκρινιστούν με ερμηνευτική εγκύκλιο.
Να σηνμειωθεί πως αν το ακίνητο διατεθεί έστω και προσωρινά για Airbnb μέσα στην τριετία, χάνεται η απαλλαγή και επιβάλλονται αναδρομικοί φόροι και πρόστιμα.
Πώς αλλάζουν οι συμφωνίες
Οι νέες ρυθμίσεις αλλάζουν πλήρως τα δεδομένα στις μισθώσεις.
Ένας ιδιοκτήτης με διαμέρισμα 85 τ.μ. που ήταν κενό για τρία χρόνια, θα μπορεί από το 2026 να το νοικιάσει χωρίς φόρο για 36 μήνες, προσφέροντας χαμηλότερο μίσθωμα.
Αντίστοιχα, ιδιοκτήτρια με 150 τ.μ. κατοικία μπορεί να τη διαθέσει σε πολύτεκνη οικογένεια, γνωρίζοντας πως ακόμα και αν οι ενοικιαστές φύγουν νωρίτερα, δεν χάνει το όφελος για τα εισπραχθέντα ενοίκια και έχει τρεις μήνες περιθώριο να βρει νέο ενοικιαστή.
Στα νησιά και τις απομακρυσμένες περιοχές, η ευελιξία μισθώσεων για δημόσιους υπαλλήλους καθιστά τη μακροχρόνια μίσθωση πιο ελκυστική από το Airbnb. Έτσι, οι εκπαιδευτικοί, γιατροί και ένστολοι θα βρίσκουν ευκολότερα στέγη, ενώ οι ιδιοκτήτες θα απολαμβάνουν φορολογικά οφέλη χωρίς ρίσκο.
