Μετά το 2025, η διαδικασία κτηματογράφησης κλείνει οριστικά και ξεκινά η φάση των δικαστικών διεκδικήσεων. Μια πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών καθιστά σαφές ότι οι τελεσίδικες αποφάσεις χρησικτησίας καταχωρίζονται υποχρεωτικά, περιορίζοντας τον ρόλο των προϊσταμένων των Κτηματολογικών Γραφείων και ενισχύοντας την υπεροχή της δικαστικής κρίσης.
Με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, παραμένουν ανοιχτές χιλιάδες εκκρεμότητες σε υποθέσεις ακινήτων, με διεκδικήσεις μεταξύ ιδιωτών και ζητήματα χρησικτησίας. Όσα ακίνητα δεν δηλωθούν και δεν κατοχυρωθούν εγκαίρως θα καταλήγουν στο Δημόσιο.
Η απόφαση του Πρωτοδικείου
Η απόφαση (υπ’ αριθμ. 698/2025) ξεκαθαρίζει ότι οι προϊστάμενοι Κτηματολογικών Γραφείων δεν έχουν δικαίωμα να ελέγχουν την ουσία μιας δικαστικής απόφασης ούτε να τη συσχετίζουν με άλλες εγγραφές. Οφείλουν, έπειτα από απλό τυπικό έλεγχο, να προχωρούν στην καταχώριση της κυριότητας στο Κτηματολόγιο, το οποίο αποτελεί πλέον τον βασικό θεσμό απόδειξης και προστασίας ιδιοκτησίας.
Παράδειγμα υπόθεσης στην Αγία Βαρβάρα
Η υπόθεση αφορούσε διαμέρισμα στην Αγία Βαρβάρα. Κάτοικος του ακινήτου από το 1998 διεκδίκησε κυριότητα μέσω έκτακτης χρησικτησίας, έχοντας ήδη στα χέρια του αμετάκλητη απόφαση του Ειρηνοδικείου Αθηνών που του αναγνώριζε το δικαίωμα.
Ο εγγεγραμμένος στο Κτηματολόγιο ιδιοκτήτης δεν παρέστη στη δίκη, η οποία εκδικάστηκε ερήμην του. Το δικαστήριο εξέδωσε απόφαση στηριγμένη στο τεκμήριο ομολογίας, με αποτέλεσμα το ακίνητο να χαθεί οριστικά για τον αρχικό ιδιοκτήτη.
Η προϊσταμένη του Κτηματολογικού Γραφείου Αθηνών αρνήθηκε να καταχωρίσει την απόφαση στο πεδίο κυριότητας, περιορίζοντάς την μόνο στο περιθώριο αγωγών. Το Πρωτοδικείο έκρινε την άρνηση παράνομη, διέταξε την πλήρη εγγραφή της κυριότητας και καταδίκασε την προϊσταμένη στα έξοδα.
Η διαμάχη δικηγόρων και Κτηματολογικών Γραφείων
Η υπόθεση αναδεικνύει τη χρόνια αντιπαράθεση γύρω από τα όρια ελέγχου των Κτηματολογικών Γραφείων. Ο Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών και η Ολομέλεια των Δικηγορικών Συλλόγων ζητούν σαφείς κανόνες και ειδική διαδικασία επανελέγχου, ώστε να περιορίζονται τα λάθη χωρίς να χρειάζονται μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες.
Οι νομικοί υποστηρίζουν ότι η σωστή εφαρμογή του θεσμικού ελέγχου θα μειώσει τις καθυστερήσεις στις συναλλαγές και στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Το σκεπτικό του Πρωτοδικείου
Το δικαστήριο τόνισε ότι ο έλεγχος νομιμότητας του προϊσταμένου αφορά μόνο την τυπική καταλληλότητα της εγγραπτέας πράξης και δεν μπορεί να επεκτείνεται στην ουσία μιας αμετάκλητης δικαστικής απόφασης. Επίσης, δεν απαιτείται ειδική μορφή αγωγής όταν πρόκειται για μεταγενέστερη εγγραφή κυριότητας και όχι για διόρθωση αρχικής εγγραφής.
Η απόφαση επικαλείται ρητά το άρθρο 12 του Ν. 2664/1998 και το άρθρο 1192 Αστικού Κώδικα, που προβλέπουν την καταχώριση τελεσίδικων αποφάσεων αναγνώρισης κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας, εφόσον η αγωγή στρέφεται κατά του φερόμενου ιδιοκτήτη.
Η προϊσταμένη είχε υποστηρίξει ότι απαιτείται διαφορετική αγωγή, βάσει των άρθρων 6, 12, 16 και 17 του Ν. 2664/1998. Το δικαστήριο όμως έκρινε ότι η άποψη αυτή υπερβαίνει τα όρια του ελέγχου νομιμότητας και διέταξε την πλήρη καταχώριση.
Σημαντικό νομικό προηγούμενο
Η απόφαση 698/2025 ορίζει ότι οι τελεσίδικες αποφάσεις χρησικτησίας πρέπει να εγγράφονται στο Κτηματολόγιο χωρίς περιθώρια αμφισβήτησης. Το σκεπτικό της αναμένεται να αποτελέσει νομικό οδηγό για αντίστοιχες υποθέσεις σε όλη τη χώρα, ιδιαίτερα μετά τη λήξη της κτηματογράφησης το 2025.
