Ο χρόνος αρχίζει να πιέζει όσους ιδιοκτήτες σκοπεύουν να βγάλουν στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης ακίνητα που παρέμεναν κενά επί χρόνια ή χρησιμοποιούνταν μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb.
Με βάση το ισχύον πλαίσιο, η τριετής φοροαπαλλαγή συνδέεται με μισθωτήρια που θα συναφθούν το αργότερο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Αυτό σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι έχουν μπροστά τους περιορισμένο χρόνο για να ελέγξουν αν πληρούν τις προϋποθέσεις, να προετοιμάσουν το σπίτι, να βρουν ενοικιαστή και να ολοκληρώσουν ηλεκτρονικά τη μίσθωση.
Παρά τις εισηγήσεις για επέκταση του μέτρου πέρα από το 2026, μέχρι στιγμής δεν υπάρχει βεβαιότητα ότι θα δοθεί νέα παράταση. Οι τελικές αποφάσεις του οικονομικού επιτελείου αναμένεται να ξεκαθαρίσουν πιθανότατα προς το τέλος του έτους, παράλληλα με τις διαδικασίες για τον Προϋπολογισμό του 2027.
Η εκκρεμότητα αυτή δημιουργεί ένα πρακτικό δίλημμα. Όποιος περιμένει μία ενδεχόμενη παράταση μπορεί να χάσει πολύτιμο χρόνο. Από την άλλη, μία βιαστική μίσθωση χωρίς σωστό έλεγχο του ακινήτου, του συμβολαίου ή του υποψήφιου ενοικιαστή μπορεί να προκαλέσει προβλήματα αργότερα.
«Ο χρόνος είναι χρήμα»
Ένα δεδομένο παραμένει σαφές. Όσοι διαθέτουν σήμερα κατοικίες που είναι κενές ή αξιοποιούνται για βραχυχρόνια μίσθωση μπορούν, εφόσον πληρούν όλες τις προϋποθέσεις και συνάψουν το μισθωτήριο έως τις 31/12/2026, να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος των ενοικίων για 36 μήνες.
Το μέτρο θεσπίστηκε εξαρχής ως προσωρινό κίνητρο. Στόχος ήταν να επιστρέψουν περισσότερες κατοικίες στη μακροχρόνια αγορά, ώστε να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων σπιτιών και να περιοριστούν, όσο είναι δυνατόν, οι πιέσεις στο στεγαστικό κόστος και στα ενοίκια.
Με την παράταση για το 2027 να μην έχει ακόμη ξεκαθαρίσει, οι ιδιοκτήτες βρίσκονται μπροστά σε δύο διαφορετικούς κινδύνους.
Από τη μία πλευρά, μία γρήγορη συμφωνία χωρίς επαρκή έλεγχο του μισθωτή, του συμβολαίου και της πραγματικής κατάστασης της κατοικίας μπορεί να αποδειχθεί προβληματική.
Από την άλλη, όποιος επιλέξει να περιμένει μέχρι να ξεκαθαρίσει εάν θα υπάρξει νέα παράταση μπορεί να βρεθεί στο τέλος του χρόνου με ελάχιστα περιθώρια για να ολοκληρώσει όλες τις διαδικασίες.
Η ημερομηνία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 δεν αφορά απλώς μία αίτηση ή την έναρξη της προετοιμασίας. Μέχρι τότε θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η επιλέξιμη μίσθωση.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι όσοι θέλουν να κινηθούν με μεγαλύτερη ασφάλεια θα πρέπει να έχουν ολοκληρώσει τα βασικά βήματα μέχρι τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου. Διαφορετικά, οποιαδήποτε εκκρεμότητα μπορεί να οδηγήσει στην απώλεια του φορολογικού πλεονεκτήματος.
Ποιες ενέργειες «τρώνε χρόνο»
Πρώτη κίνηση για κάθε ενδιαφερόμενο είναι ο έλεγχος του φορολογικού ιστορικού της κατοικίας, κατά προτίμηση με τη συνδρομή λογιστή.
Δεν αρκεί ο ιδιοκτήτης να υποστηρίξει ότι ένα σπίτι ήταν κλειστό. Θα πρέπει αυτό να προκύπτει από τα στοιχεία που υπάρχουν στην ΑΑΔΕ.
Για τις κενές κατοικίες, πρέπει να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο είχε δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 για το απαιτούμενο διάστημα. Αντίστοιχα, για ένα σπίτι που χρησιμοποιούνταν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις θα πρέπει η προηγούμενη χρήση του να προκύπτει από το σχετικό μητρώο και τις δηλώσεις που έχουν υποβληθεί.
Ακολουθεί η πρακτική προετοιμασία του ακινήτου. Ένα σπίτι που παρέμενε κλειστό για τρία χρόνια ή ακόμη περισσότερο μπορεί να χρειάζεται αρκετές εργασίες πριν παραδοθεί σε νέο ενοικιαστή.
Μεταξύ αυτών μπορεί να βρίσκονται βαψίματα, επανασύνδεση ρεύματος ή νερού, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές επισκευές, αλλαγές σε κουφώματα και δάπεδα, παρεμβάσεις σε μπάνιο και κουζίνα, έλεγχος του συστήματος θέρμανσης ή του κλιματισμού, καθώς και άλλες εργασίες λειτουργικής ή ενεργειακής αναβάθμισης.
Ακόμη και μικρότερες παρεμβάσεις χρειάζονται χρόνο, ιδιαίτερα όταν απαιτείται συνεννόηση με συνεργεία ή έκδοση πιστοποιητικών. Για αυτό οι ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι το ακίνητό τους χρειάζεται επισκευές έχουν λόγο να ξεκινήσουν τη διαδικασία νωρίς.
Στη συνέχεια έρχεται η αναζήτηση ενοικιαστή. Η δημοσίευση αγγελίας, η συνεργασία με μεσίτη, οι επισκέψεις στο ακίνητο, η επιλογή του υποψηφίου, η συμφωνία για το μίσθωμα και η προετοιμασία του συμβολαίου είναι διαδικασίες που μπορεί να απαιτήσουν αρκετές εβδομάδες.
Ωστόσο, ούτε μία προφορική συμφωνία ούτε η καταβολή προκαταβολής αρκούν για να κατοχυρωθεί η φοροαπαλλαγή.
Κρίσιμο βήμα είναι η ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ. Το συμβόλαιο πρέπει να καταχωριστεί σωστά και να πληροί όλες τις προϋποθέσεις της ρύθμισης.
Για αυτό, όσοι δεν θέλουν να βρεθούν αντιμέτωποι με την πίεση των τελευταίων ημερών θα ήταν προτιμότερο να έχουν βρει μισθωτή και να έχουν ολοκληρώσει τη συμφωνία μέχρι τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου.
Ποιοι και πώς κερδίζουν έως 45%
Η φορολογική απαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση:
- κατοικία που ήταν δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια,
- κατοικία που είχε προηγουμένως διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Μετά την ένταξη στη ρύθμιση, το ακίνητο θα πρέπει να χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως κατοικία και να υπάρχει ηλεκτρονικά καταχωρισμένο μισθωτήριο μακροχρόνιας διάρκειας.
Η βασική διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη, όπως προκύπτει από το ηλεκτρονικό συμβόλαιο.
Υπάρχει, ωστόσο, ειδική πρόβλεψη για μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών, όταν ενοικιαστές είναι δημόσιοι υπάλληλοι, εκπαιδευτικοί, γιατροί και νοσηλευτές της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Η ρύθμιση καλύπτει μισθωτήρια τα οποία συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Για τα κενά ακίνητα, το προηγούμενο καθεστώς τους πρέπει να αποδεικνύεται μέσω του Ε2. Στα ακίνητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αντίστοιχα, απαιτείται να προκύπτει η προηγούμενη χρήση από τα διαθέσιμα φορολογικά στοιχεία και τις σχετικές δηλώσεις.
Πώς υπολογίζεται το όφελος
Η απαλλαγή από τον φόρο ξεκινά τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η επιλέξιμη σύμβαση μίσθωσης και μπορεί να διαρκέσει έως 36 μήνες.
Το μέτρο αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Το όριο αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση δεν απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από κάθε οικονομική υποχρέωση που συνοδεύει την κατοχή ενός ακινήτου.
Το φορολογικό όφελος αφορά αποκλειστικά τον φόρο εισοδήματος από τα ενοίκια, ο οποίος ανάλογα με το ύψος των εισοδημάτων μπορεί να κινείται από 15% έως 45%.
Δεν καταργούνται, για παράδειγμα, ο ΕΝΦΙΑ, τα ασφάλιστρα ή άλλες δαπάνες που συνδέονται με τη διατήρηση και την εκμετάλλευση του ακινήτου.
Το όφελος μπορεί πάντως να είναι ιδιαίτερα σημαντικό, αφού τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται με ξεχωριστή κλίμακα. Έτσι, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να υπολογίσει το ποσό που θα εξοικονομήσει μέσα στην τριετία ανάλογα με το συνολικό εισόδημα που αποκτά από μισθώματα.
Το τελικό ποσό της εξοικονόμησης δεν είναι ίδιο για όλους. Εξαρτάται από:
- το μηνιαίο και ετήσιο μίσθωμα,
- τη διάρκεια της μίσθωσης,
- την πλήρη τήρηση των προϋποθέσεων,
- το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου,
- την ύπαρξη τυχόν συνιδιοκτητών,
- τη σωστή και έγκαιρη δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.
Για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις, το κρίσιμο στοιχείο είναι πλέον ο χρόνος. Μέχρι να υπάρξει επίσημη απόφαση για πιθανή παράταση, η 31η Δεκεμβρίου 2026 παραμένει η ημερομηνία που καθορίζει εάν η τριετής απαλλαγή από τον φόρο των ενοικίων θα κατοχυρωθεί ή θα χαθεί.
