«Όχι» στη νομιμοποίηση αυθαιρέτων κτισμάτων των οποίων η οικοδομική άδεια έχει ακυρωθεί αμετάκλητα από τη Δικαιοσύνη αποφάσισε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) με δυο σημαντικές αποφάσεις που εξέδωσε.
Συγκεκριμένα, με τις αποφάσεις 1182 και 1183/2026 το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο της χώρας έκρινε αντισυνταγματικές τις διατάξεις του άρθρου 110 του ν. 4495/2017, οι οποίες επέτρεπαν την τακτοποίηση αυθαιρέτων κτισμάτων όταν η οικοδομική τους άδεια είχε προηγουμένως ακυρωθεί από δικαστήριο. Πρόκειται για περιπτώσεις στις οποίες η άδεια κρίθηκε παράνομη επειδή είχε εκδοθεί με βάση εσφαλμένο ή ανίσχυρο πολεοδομικό καθεστώς, χωρίς όμως ο ιδιοκτήτης να έχει υποβάλει ψευδή ή αναληθή στοιχεία κατά την έκδοσή της.
Όπως έκρινε η Ολομέλεια του ΣτΕ, με πρόεδρο τον Μ. Πικραμένο και εισηγητή τον Σύμβουλο Επικρατείας Χρ. Παπανικολάου, η αυτόματη υπαγωγή αυτών των κτισμάτων στις ευνοϊκές ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα προσκρούει σε σειρά συνταγματικών διατάξεων.
Να σημειωθεί ότι η υπόθεση αφορά μια ιδιαίτερη κατηγορία κτισμάτων: Πρόκειται για κτίσματα που ανεγέρθηκαν με οικοδομική άδεια η οποία, εκ των υστέρων, ακυρώθηκε από τη Δικαιοσύνη. Οι ιδιοκτήτες μπορεί να μην είχαν οι ίδιοι καμία υπαιτιότητα και να είχαν ενεργήσει καλόπιστα. Παρ' όλα αυτά, μετά την ακύρωση της άδειας, τα κτίσματα αποκτούν αυθαίρετο χαρακτήρα.
Το ερώτημα που κλήθηκε να απαντήσει το ΣτΕ ήταν εάν ο νομοθέτης μπορεί, στη συνέχεια, να επιτρέψει την αυτόματη τακτοποίησή αυτών των κτισμάτων, παρακάμπτοντας στην πράξη το αποτέλεσμα της δικαστικής απόφασης. Και η απάντηση της Ολομέλειας στο ερώτημα αυτό ήταν αρνητική.
Η νομολογία του ΣτΕ
Συγκεκριμένα, το Δικαστήριο στις δυο αποφάσεις που εξέδωσε σημειώνει ότι το ζήτημα έχει απασχολήσει επανειλημμένα στο παρελθόν. Υπενθυμίζεται ότι με τις αποφάσεις 3500/2009 και 3921/2010, η Ολομέλεια είχε κρίνει ότι ρυθμίσεις που οδηγούσαν στην εξαίρεση από την κατεδάφιση νέων αυθαίρετων κατασκευών αντίκεινται στο άρθρο 24 του Συντάγματος. Στην ίδια κατηγορία περιλαμβάνονταν και κτίσματα που είχαν ανεγερθεί από καλόπιστους ιδιοκτήτες βάσει οικοδομικής άδειας, η οποία στη συνέχεια ακυρώθηκε δικαστικά.
Το σκεπτικό του ΣτΕ ήταν ότι η αντιμετώπιση κάθε κτίσματος ξεχωριστά, χωρίς να εξετάζεται η συνολική επιβάρυνση της περιοχής, μπορεί να οδηγήσει σε νόθευση του πολεοδομικού σχεδιασμού. Ακολούθησαν οι αποφάσεις 3341/2013, 1118/2014 και 1119/2014, με τις οποίες το Δικαστήριο έκρινε αντισυνταγματικές αντίστοιχες ρυθμίσεις του ν. 4014/2011, που προέβλεπαν την αυτόματη τακτοποίηση αυθαιρέτων. Στη συνέχεια, με την απόφαση 1858/2015, η Ολομέλεια έκρινε συνταγματικά ανεκτές ορισμένες ρυθμίσεις του ν. 4178/2013, αλλά έκρινε αντισυνταγματική τη διάταξη που επέτρεπε την εξαίρεση από την κατεδάφιση κτισμάτων των οποίων οι οικοδομικές άδειες είχαν ακυρωθεί με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις.
«Δεν μπορεί να αποδυναμώνεται μια δικαστική απόφαση»
Τώρα, στις δυο νέες αποφάσεις της η Ολομέλεια του ΣτΕ επαναλαμβάνει ουσιαστικά τη νομολογία που έχει διαμορφώσει. Συγκεκριμένα, κατά το Δικαστήριο, οι επίμαχες διατάξεις του ν. 4495/2017 παραβιάζουν τα άρθρα 20 παρ. 1, 26 και 95 παρ. 5 του Συντάγματος, επειδή προβλέπουν την αυτόματη υπαγωγή των συγκεκριμένων αυθαιρέτων στις ευνοϊκές ρυθμίσεις του νόμου. Με τον τρόπο αυτό, σύμφωνα με το ΣτΕ, αποδυναμώνεται το αποτέλεσμα των αμετάκλητων δικαστικών αποφάσεων, καθώς στην πράξη αίρεται η υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφωθεί προς αυτές.
Μάλιστα, η Ολομέλεια απορρίπτει, παράλληλα, το επιχείρημα ότι πρέπει να προστατευθεί η δικαιολογημένη εμπιστοσύνη των ιδιοκτητών που δεν ευθύνονται για την ακύρωση των οικοδομικών αδειών. Όπως επισημαίνει, η απουσία υπαιτιότητας του ιδιοκτήτη δεν αποτελεί λόγο δημοσίου συμφέροντος που μπορεί να υπερισχύσει της υποχρέωσης της Διοίκησης να εφαρμόζει τις δικαστικές αποφάσεις.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η προστασία εκείνων που προσέφυγαν στη Δικαιοσύνη και πέτυχαν την ακύρωση των οικοδομικών αδειών για ουσιαστικούς πολεοδομικούς λόγους. Το ΣτΕ θέτει όμως και μια δεύτερη, κρίσιμη παράμετρο. Η διατήρηση ενός κτίσματος του οποίου η οικοδομική άδεια έχει ακυρωθεί δεν μπορεί να γίνεται απλώς με την υπαγωγή του σε μια γενική ρύθμιση περί αυθαιρέτων. Σύμφωνα με την Ολομέλεια, για να μπορεί να διατηρηθεί νόμιμα ένα τέτοιο κτίσμα θα πρέπει να έχει προηγηθεί νέα πολεοδομική κρίση, με βάση διαφορετικά νομικά και πραγματικά δεδομένα από εκείνα που είχαν οδηγήσει στην ακύρωση της αρχικής άδειας. Το ΣτΕ θεωρεί συνταγματικά ανεκτή μια τέτοια εξέλιξη μόνο εφόσον προκύπτει από γενική μεταβολή του πολεοδομικού καθεστώτος της περιοχής, η οποία θα βασίζεται σε πραγματικά πολεοδομικά κριτήρια. Με άλλα λόγια, δεν αρκεί να εξετάζεται μεμονωμένα η τύχη ενός κτιρίου. Θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη η φυσιογνωμία και οι ανάγκες της περιοχής, η προστασία του περιβάλλοντος, οι όροι διαβίωσης, η ανάπτυξη του οικισμού και η συνολική επιβάρυνση που έχει προκαλέσει η εφαρμογή των εσφαλμένων όρων δόμησης.Για τον λόγο αυτό, η Ολομέλεια έκρινε ότι οι επίμαχες διατάξεις προσκρούουν και στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος, που αφορά τον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.
Τέλος το ΣτΕ εντοπίζει ακόμη ένα πρόβλημα στις επίμαχες ρυθμίσεις: την αποτελεσματικότητα της δικαστικής προστασίας. Εάν ένα δικαστήριο ακυρώσει μια οικοδομική άδεια, αλλά το κτίσμα τελικά παραμείνει στη θέση του μέσω μιας νομοθετικής ρύθμισης, ο πολίτης που κέρδισε τη δικαστική υπόθεση δεν έχει στην πράξη την αποκατάσταση που επιδίωξε. Για τον λόγο αυτό, το Δικαστήριο επισημαίνει ότι, εφόσον ένα κτίσμα δεν κατεδαφίζεται, θα μπορούσε να προβλεφθεί ειδική αποζημίωση υπέρ εκείνων που πέτυχαν την ακύρωση της οικοδομικής άδειας. Για τον καθορισμό της αποζημίωσης, θα πρέπει να συνεκτιμώνται, μεταξύ άλλων, η βλάβη που υπέστη ο δικαιωθείς από τη μακρόχρονη διατήρηση του αυθαίρετου κτίσματος, η διάρκεια της δικαστικής διαμάχης, τα δικαιώματα για τα οποία ζητήθηκε δικαστική προστασία, αλλά και η τυχόν διαπιστωμένη από δικαστήριο παράλειψη της Διοίκησης να συμμορφωθεί με την ακυρωτική απόφαση.
Το ΣτΕ βάζει όρια
Με τις αποφάσεις 1182 και 1183/2026, η Ολομέλεια του ΣτΕ βάζει σαφή όρια στην αυτόματη τακτοποίηση αυθαιρέτων που προέκυψαν μετά την ακύρωση των οικοδομικών αδειών τους. Το μήνυμα των αποφάσεων είναι ότι μια αμετάκλητη δικαστική απόφαση δεν μπορεί να παρακάμπτεται εκ των υστέρων μέσω μιας αυτόματης διαδικασίας τακτοποίησης.
Παράλληλα, το Δικαστήριο συνδέει άμεσα το ζήτημα των αυθαιρέτων με δύο θεμελιώδεις αρχές: τον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό και την αποτελεσματική δικαστική προστασία. Έτσι, η τύχη ενός κτίσματος του οποίου η οικοδομική άδεια ακυρώθηκε δεν μπορεί να κρίνεται αποκλειστικά με βάση την καλή πίστη του ιδιοκτήτη. Απαιτείται νέα πολεοδομική αξιολόγηση, συμβατή με το Σύνταγμα, ενώ παράλληλα πρέπει να διασφαλίζεται ότι η δικαστική απόφαση που ακύρωσε την άδεια δεν θα μείνει χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα.
